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五大关键词解读物业上市公司2016年经营业绩

发布时间:2020-06-21 | 浏览量:169

中國物業新聞網訊:

2014年6月30日彩生活(01778.HK)在香港聯交所掛牌上市,由於彩生活成功地利用瞭酬金制收入與成本不匹配的特點,使財務報表形成高毛利率的結果,成功地向資本市場講述瞭社區O2O的故事,從而受到瞭資本市場的熱烈追逐。掛牌首日股價高開5.82%,20分鐘的叫床錄音 2015年股價曾逾13元港幣。彩生活的市值也一度遠超其母公司花樣年控股(01777.HK)。彩生活在資本市場的成功打開瞭業內企業的思路,內地物業管理企業爭相上市,除瞭在香港聯交所掛牌外,還快速登陸門檻較低的新三板。除此之外,社區O2O也成為瞭行業熱點,物業公司競相效仿。     行業又經過一年的發展,現在真實的狀態究竟是怎樣?上市公司的數據給我們提供瞭最佳的最可靠的研究座標。     關鍵詞一:成長期     截止2016年上半年,共有彩生活、中海物業(02669.HK)、中奧到傢(01538.HK)、綠城服務(02869.HK)四傢物4480yy私人午夜業公司在香港成功上市。從這四傢香港上市公司2016年中期公示的業績可以看到(見表一),無論是管理面積,還是營業收入,這4傢公司整體都比去年同期有很大的增長。經營收入同比增長28.78%,這個增長應該說要比中國經濟整體狀況要強很多,2016上半年所有A股合計實現營業收入14.6萬億元,同比增長僅3.78%。這從一個側面說明行業仍處於快速發展期。行業目前需要解決的是如何建立一個更好的商業模式,以及克服行業發展的諸多障礙。
 
    關鍵詞二:分化     盡管行業仍處於快速發展期,但是業內企業對未來市場的理解和認識並不一致。繼2015年開元國際物業以3.3億元整體出讓100%股權給彩生活之後,2016年8月,在業內規模和品牌都具有一定影響力的萬達物業(萬達商業旗下萬達物業管理有限公司,簡稱“萬達物業”)以20億整體轉讓給花樣年物業聯合體。這兩次有影響力的股權轉讓本身就說明瞭萬達、開元國際物業對行業後期發展的理解、認識,與彩生活、花樣年是完全不同的。     除此之外,企業在經營的結果上也出現瞭分化。從表一中可以看出,中海物業的增長率相對是比較低的,這與他們對市場的保守態度是相關的。盡管彩生活的增長率也很高,但是如果扣除收購開元國際物業等增加的包幹制收入29150萬元,其可比口徑同比增長僅2%,其對市場的快速擴展遇到瞭瓶頸。這是個很有趣的現象,預示著後期行業企業不再是可以跟隨行業的快速成長而雞犬升天。經營管理能力強、發展方向正確的企業會高速增長,相反則會被市場淘汰。     關鍵詞三:傳統     從四傢物業公司公示的上半年營收數據來看,物業管理的傳統服務業務占的比例都很高(見表二)。四傢公司傳統業務收入均在90%以上,包括在社區O2O上投入瞭相當資源和時間的彩生活、中奧到傢,中奧到傢更是高達97.3%。應該說,這些物業管理企業仍以傳統業務收入為絕對的支柱。相反,包含社區O2O在內的增值服務收入在四傢公司的營收中占據的比例均低於10%(見表三),O2O收入的比例更是微不足道。這和我們聽到的宣傳,以及在我們腦海中形成的印象有很大的出入,但這也更彰顯瞭數據的力量。     這讓我們認清瞭一個殘酷的現實,整個行業對於O2O的業務還是處於摸索狀況,行業還沒有形成成熟的模式。事實上,中奧到傢上半年在O2O業務上凈虧損3110萬。




    關鍵詞四:理性     截止2016年11月16日,四傢上市物業公司的市值見表六。市值估價最高的是綠城78個億,其次是彩生活57個億。除瞭中奧到傢因為中期業績虧損,暫不具可比性,其餘三傢公司的市盈率均比較接近,均在25-30倍之間。彩生活略高29.9倍,綠城服務27.9倍,中海物業26.7倍。這說明資本市場由最初對彩生活的瘋狂追逐到目前漸趨理性。     從中長期來看,資本市場最終還是要看到實實在在的業績,隻靠講故事恐怕是不夠的。對此,已經上市的物業公司需要有充分的心理準備。上市的公司也已露出瞭隱憂。
 
    關鍵詞五:隱憂     除瞭在香港聯交所上市外,物業管理企業在新三板上市的更多,目前已逾30傢。需要註意的是,盡管上市時間不長,但是已經露出瞭隱憂。中奧到傢上市不到一年就出現虧損,2016中報顯示虧損595萬,根據2016男女性高愛潮456視頻高清年第三季度的公示信息顯示,也仍然虧損300多萬。彩生活上市兩年之後的毛利率、規模擴展速度都出現瞭大幅降低。上市之前所描繪的美好“藍圖”,上市之後仍需要維持良好的業績與想象空間。